계약갱신청구권 중도해지 문제

계약갱신청구권 중도해지 문제

 

계약갱신청구권이 무엇인지 소개하고 계약갱신청구권의 중도해지 문제에 대해 알아본다. 계약해지권으로 전락한 계약갱신청구권에 대한 임대인의 계약 관련 조언도 소개한다.

 

 

계약갱신청구권

계약갱신청구권은 2020년 7월에 도입되었다. 계약갱신청구권은 전세 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 통보하는 경우 계약 기간을 2년 늘릴 수 있는 권리로, 집값 상승기에는 보증금 상승률이 5%로 제한돼 전세 상승장에서 임차인에게 안전판 역할을 하였다.

 

계약갱신청구권 사용 현황

부동산 R114에 다르면 상반기 서울 아파트 전·월세 계약의 25%가 계약갱신청구권을 사용한 계약이라고 한다. 집값 및 전세가가 떨어지는 와중에도 4 가구 중 1 가구는 계약갱신청구권을 사용했다는 의미이다.

 

 

계약갱신청구권의 문제

앞에서 이야기한 바와 같이 계약갱신청구권은 집값 상승기에 도입된 제도다. 부동산 상승장에 임차인의 안전판 역할을 하였지만 집값 하락기인 요즘에는 임대인에게 고통을 안겨주는 제도로 바뀌었다. 임대차 해지 조항 때문이다. 상승장에서는 존재감이 없었던  조항이 "언제든 자유롭게 퇴거하기 위한 수단"으로 사용되는 경우가 비일비재하다고 한다.

 

임대차 보호법 6조의 2
임대차 계약이 끝난 뒤 서로 아무런 의사 표시를 하지 않아 계약이 연장된 묵시적 갱신의 경우 세입자가 언제든지 집주인에게 계약 해지를 통지할 수 있다.

 

계약갱신청구권을 신설할 때 국회는 해지와 관련해 묵시적 갱신 조항을 준용하도록 하였다. 따라서 계약갱신청구권을 사용한 경우 임차인은 중도 퇴거를 희망할 경우 집주인에게 사전 통지만 하면 불이익 없이 계약 해지가 가능하다. 즉, 세입자가 최장 4년을 살 수 있게 하자는 취지로 도입된 계약갱신청구권 제도가 세입자가 언제든 퇴거할 수 있도록 한 계약해지권으로 둔갑되었다.

 

 

임대인을 위한 조언

전문가들은 임대인에게 다음 사항을 조언하고 있다.

• 최대한 갱신권 사용 없이 세입자와 재계약을 맺도록 할 것
• 집주인이 계약 만료일을 제대로 챙기지 않다가 묵시적 갱신이 되지 않도록 주의할 것

 

임대인 입장에서는 최대한 계약갱신청구권을 사용하지 않고 재계약하는 것이 유리하다. 또한 묵시적 계약갱신이 이루어지지 않도록 계약기간을 잘 확인해야 한다.

 

 

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