전세계약 시 꼭 확인하세요(체크리스트 포함)

전세계약 체크리스트

 

부동산 시장의 침체로 인해 깡통전세가 속출함에 따라 전세피해자가 속출하고 있다. 이에 국토교통부에서는 전세계약 시 확인사항 및 체크리스트를  제공하였다. 전세계약 전 국토부의 전세계약 체크리스트를 반드시 확인하여 억울한 피해를 당하는 일이 없기를 바란다.

 

 

 

부동산시장 침체로 인한 전세 피해자 속출

부동산 시장의 침체로 인해 깡통전세가 속출함에 따라 이에 대한 피해가 속출하고 있다. 또한, 최근의 '빌라왕' 사태로 인해 전세계약 보다 월세계약을 선호하는 세입자들도 늘어나고 있는 사항이다. 국토교통부에 따르면 작년 9월 이후부터 11월까지 전세시가로 의심되는 거래 106건에 연루된 피해자 가운데 절반 이상이 20대 혹은 30대라고 한다. 부동산 계약에 대한 경험이 많지 않은 사회 초년생이나 30대를 주대상으로 전·월세 사기가 만연한 상태임을 알 수 있다. 이에 국토부에서는 전세계약 시 확인해야 할 체크사항에 대해 안내하고 있다.

 

국토부의 전세계약 유의사항

국토부는 계약 전, 계약 당일, 계약 체결 후, 잔금 및 이사 후와 같은 시간의 흐름에 따라 전세계약 핵심 체크리스트를 제시하고 있다.

 

계약 전

전세 계약에는 주택 상태와 적정 전세가율, 선순위 권리관계 및 임대인 세금 체납 여부 등의 확인이 필요하다.

주택상태는 정부 24 홈페이지나 세움터의 건축물대장을 통해 확인이 가능하다. 건축물대장에는 주택의 층별 면적과 소유자 현황이 명시되어 있다.

적정 전세가율은 내가 계약하고자 하는 부동산의 전세가격이 적정한 지 확인하는 절차다. 국토부 실거래가 공개시스템을 통해 최근 거래된 내역을 확인하면 전세가의 적정 여부를 확인할 수 있다. 아파트의 경우 세대수가 많고 거래가 활발하기 때문에 전세 정보가 잘 나타나 있지만 빌라나 다가구의 경우 적정 시세 체크가 쉽지 않다. 이럴 경우에는 물건지 주변의 중개 업소를 돌아다니며 시세를 파악할 수밖에 없다.

선순위 권리관계는 등기부등본을 통해 확인 가능하다. 등기부등본을 통해 소유자 정보와 근저당 등을 확인할 수 있다. 나의 전세금과 선순위 대출의 채권최고액이 아파트 시세의 70% 이하는 되어야 다소 안심할 수 있다. 다가구 주택의 경우에는 주민센터에 방문하여 전입세대 열람 내역 또는 확정일자 부여현황을 확인한다.

 

확인 항목	확인 방법
주택 상태	건축물 대장 열람(세움터) 및 현장 확인을 통해 확인이 가능하다.
적정 전세가율	국토부 실거래가 공개시스템 부동산 정보 사이트(네이버 부동산, 직방 등)를 통한 적정 시세 체크 물건지 인근 복수의 중개 업소 방문 지역별 전세가율 체크
선순위 권리관계	등기부등본(갑구, 을구) 확인 (인터넷등기소) 다가구주택의 경우 선순위보증금 확인(전입세대 열람 내역, 확정일자 부여현황 확인)
임대인 세금 체납 여부	국세(세무서 또는 홈택스), 지방세(주민센터 또는 위택스) 미납내역 확인한다.

 

 

계약체결 시 (계약 당일)

계약당일에는 반드시 임대인(대리인)의 신분증을 확인해야 한다. 계약을 체결하는 공인중개사의 정상영업 여부도 확인해야 하며 계약서는 주택임대차 표준계약서를 활용하고 있는지 확인해야 한다. 또한, 마지막으로 주택의 권리관계를 재확인하여 그 사이 권리관계의 변동이 있는지 확인한다.

 

확인 항목	확인 방법
임대인(대리인) 신분	신분증 또는 위임장 및 인감증명서 확인
공인중개사 정상영업 여부	국가공간정보포털의 부동산중개업 조회를 통해 확인한다. (간혹, 중개보조인이 계약서를 작성하는 경우가 있다. 이는 엄연히 불법이다.)
주택임대차 표준계약서 여부	만약 표준계약서가 아니라면 국토부 부동산거래관리시스템에서 다운로드 후 공인중개사나 임대인에게 사용을 요청한다.
권리관계 재확인	등기부등본(갑구, 을구) 확인 (인터넷등기소)

 

 

 

계약 체결 후

계약 체결 후에는 반드시 임대차 신고를 실시한다. 보통 부동산 중개소에서 온라인으로 부동산거래관리시스템에 접속하여 계약을 신고한다. 임차인의 경우에는 확정일자 등을 받아야 되기 때문에 계약서를 가지고 관할 주민센터를 방문한다.

 

확인 항목	확인 방법
임대차 신고	부동산 중개소: 부동산거래관리시스템에서 거래 신고 임차인: 관할 주민센터 방문하여 확정일자 등록(계약서 필요) 전입시기와 무관하게 임대차 신고 시 확정일자가 자동으로 부여된다.

 

잔금 및 이사 후

잔금 및 이사 후에는 마지막으로 권리관계를 다시 확인하여 계약체결 후의 권리변동사항에 대해 확인한다. 그리고 관할주민센터를 방문 또는 정부 24 홈페이지를 통해 전입신고를 한다. 필요시 전세보증금 반환보증 가입을 통해 보증금 미반환 위험을 사전에 해소할 수도 있다.

 

확인 항목	확인 방법
권리관계 재확인	등기부등본(갑구, 을구) 확인 (인터넷등기소)
전입신고	정부 24 홈페이지 또는 관할주민센터 방문을 통해 신고 가능 (법정의무 사항으로 전입 후 14일 이내에 신고하여야 하며 대항력 확보가 가능하다.)
전세보증금 반환보증 가입	보증금 미반환 위험 해소를 위해 가입이 가능하다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등에서 가입이 가능하다.

 

 

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