아파트 재건축 절차 (월계동 시영 안전진단 통과)

서울 강북권 최대 재건축 사업으로 꼽히는 노원구 월계동 시영(미성·미룡·삼호 3차) 아파트가 정밀 안전진단을 통과했다고 한다. 이 단지 재건축이 본격화하면서 일대 정비 사업에도 속도가 붙을 전망이라고 한다. 그럼 월계동 시영아파트는 재건축 추진 절차상 어디까지 왔을까?

 

재건축 추진 절차에 대해 알아보자
 

 

아파트 재건축 추진 절차

재건축 아파트를 투자하면 높은 수익률을 얻을 수 있다는 이야기를 들어보았을 것이다. 그래서 일부러 낡고 오래된 아파트를 매수하는 사람도 있다고 하는데 과연 괜찮은 투자 방법일까?

아파트 재건축 추진단계는 다음과 같이 크게 5가지 단계로 나뉠 수 있다.

 

1. 정비계획 수립 > 안전진단 > 정비구역 지정 > 추진위 승인

우선 초기 재건축의 첫발은 정비 기본계획 수립이다. 다음 단계로 안전진단이 있다. 안전진단이란 건물이 노후되고 문제가 있는지를 검사하는 단계에다. 이 안전진단은 많은 시간이 소요되기 때문에 재건축 사업을 진행하는 데 있어 중요한 과정이라고 볼 수 있다. 재건축 첫 관문인 안전진단은 예비안전진단(현지조사), 1차 정밀안전진단, 2차 정밀안전진단(적정성 검토) 등 세 단계 절차를 거친다. 참고로 월계시영은 1차에서 E등급을 받아 2차 정밀안전진단을 거치지 않고 재건축이 가능하다. 안전진단 다음으로 정비구역 지정이 이루어지고, 조합 전 단계인 추진위원회 승인이 진행된다. 이러한 1단계는 대략 3년 정도의 시간이 소요된다.

 

 

2. 조합설립 > 시공사 선정

 두 번째 단계로 조합 설립이 있는데, 조합설립 시에는 전체 소유자의 3/4의 동의를 얻어야 하고, 각 동별 과반 동의를 얻어야 한다. 단지 내 상가가 많다면 상가 소유자의 동의도 잘 이끌어내야 한다. 즉, 단지 내 상가 설득이 조합 설립의 관건이 될 수 있다. 이후 조합설립이 되면 시공사 선정 단계가 진행되는데, 입찰을 통해 조합원들의 투표를 거쳐 선정된다.

 

3. 사업시행 인가 > 종전 자산평가 > 분양신청

아파트 재건축 절차의 세 번째 단계로 사업시행인가가 있다. 사업시행 인가는 시장이나 구청장으로부터 최종적으로 확정을 받고 인가하는 행정 절차를 말한다. 사업시행 인가가 되면 본격적으로 재건축 사업이 진행되며 무산될 가능성은 거의 없다고 볼 수 있다.  이후 감정평가를 통해 종전 자산평가를 하게 되며 각 아파트 소유자에게 있어서 이 부분이 아주 중요하다. 내가 소유한 집이 얼마로 평가받느냐에 따라 대략적인 분담금 및 내가 신청 가능한 분양 평수 등을 알 수 있다. 이 과정에서 어떤 경우는 아파트 소유자가 집을 팔기도 하기 때문에 재건축 아파트를 투자하기 좋은 타이밍이라고 볼 수 있다. 

 

4. 관리처분 계획 > 이주 및 철거 > 동 호수 추첨 > 착공

관리처분계획은 구체적인 아파트의 철거와 건설, 분양 계획 등을 수립하는 단계를 뜻한다. 비용 등이 확정되는 시기이기 때문에 투자 대비 수익성을 정확히 계산해 볼 수 있는 시기가 된다. 여기서 비례율이 결정되면 조합원에 따른 권리가액도 확정이 되고 여기서 정확한 분담금도 계산이 된다. 이 과정이 완료되면 드디어 이주가 진행되고 철거가 시작된다. 여기서 기존 입주민들이 빨리 이주를 해야 재건축의 시기도 앞당길 수 있고 재건축까지의 각종 금융비용을 절감시킬 수 있기 때문에 시공사는 조합원들에게 인센티브 형식으로 금전적 지원을 하기도 한다. 길게는 이주 및 철거에 1년 정도의 기간이 소요된다. 그러고 나서 조합원들 간의 동호수 추첨을 한고 착공이 시작된다.

 

 

5. 일반분양 > 준공 및 입주 > 이전고시 및 청산

조합에서 착공을 신고하면 일반분양을 받을 수 있다. 이때 조합원들의 입주권 거래가 활발하게 이루어지는 때이기도 하다. 시간이 흘러 아파트 건설이 어느 정도 완료되고 준공인가가 되면 실제 입주가 가능하다. 그리고 몇 개월의 마지막 공사가 완료되면 이전고시가 된다. 이전고시가 완료되어야 등기를 진행할 수 있다. 등기까지 완료되면 최종적으로 청산이 되며 재건축 사업이 마무리가 된다.

 

아직 갈길 먼 월계 시영

앞에서 이야기한 월계 시영은 1986년 7월 준공되었고 32개 동·3930 가구 규모이다. '노도강(노원·도봉·강북)'으로 불리는 강북권에서 가장 규모가 큰 단지이지만 그동안 안전진단 문턱에서 고전해 왔다. 2019년 10월 예비안전진단에서 탈락했었고, 2021년 11월 재도전 끝에 예비안전진단을 통과했고 이번에 1차 정밀진단을 통과하게 된 것이다.

앞에서 이야기한 재건축 과정의 모든 과정이 빠르면 7년에서 길면 10년 이상 걸리기도 하기 때문에 월계 시영도 아직 갈길이 먼 것이다. 그래서 중요한 안전진단을 통과했기 때문에 이후의 과정이 주목된다.